О будущем рынка нашей многострадальной земли

Всем привет, это Карпюк Александр, и это лонгрид. В этот раз о рынке земли, снятии моратория на продажу земли, что было обещано командой нового президента, и что это нам даст.

Земельная реформа, которая началась в Украине еще в 1991 году и продолжается до сих пор, будет одобрена до конца 2019 года. Об этом заявил заместитель руководителя Офиса президента Алексей Гончарук.

Моя позиция по нынешнему президенту остается прежней, но снятие моратория с рынка земли – это то решение, которое я поддерживаю полностью. Если мораторий будет снят, и в Украине заработает рынок земли, я скажу за это решение ему “спасибо”. В зеленой футболке ходить не буду, но объективно спасибо будет за что сказать.

Вопрос состоит в цене, за которую надо продавать.

Основной камень преткновения – это закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который до сих пор не допилен. Зарегулированность земельных взаимоотношений, земельный кодекс, который надо переписывать, и неясные параметры оценки, которые можно потом использовать в коррупционных целях – тут наш Слейпнир и спотыкается на каждом шагу. То есть надо всё менять.

Причем менять уже сейчас, зная как оценивать землю, и как она будет реализовываться. В настоящее время земля оценивается по нескольким видам оценки. Арендная плата определяется установленным процентом от нормативной денежной оценки. Давайте поймем, насколько оценщики попадают “в рынок”.

Вот, например, лот с СЕТАМа, по которому реализовывалось право аренды земельного участка:
Одесская область, Ширяевский район.
Стартовая цена – 274 980.00 грн.
Итоговая цена – 277 729.80 грн.
Ну то есть где-то на уровне стартовой цены за нее готовы были бороться участники. Тут оценщик попал “в рынок”.

Вот вам другой пример, уже в Херсонской области:
Стартовая цена – 313 363.81 грн.
Итоговая цена – 426 174.85 грн.
Как мы видим, цена выросла на треть. То есть тут оценщик по факту недооценил рынок по этому участку.

А вот Кировоградская область:
Стартовая цена – 411 015.86 грн.
Итоговая цена – 1 905 059.02 грн!!!!
То есть цена выросла в разы.
Если бы речь шла не об аукционе, то земля бы ушла существенно ниже рынка, и государство недополучило бы прибыль.

Есть аукционы, где оценщик не попадает “в рынок”, причина уже с другой стороны. Просто оценщик ставит слишком высокую цену аренды. Не потому, что ему так хочется, а такая нормативка по оценке. И земля, которая могла бы быть сданной в аренду, висит мертвым грузом.

Так вот, к чему я это всё веду.

Можно придумывать разные нормативки и способы оценки земли и аренды земли. И они будут требовать допиливания нормативки и законов, оценщики все равно будут не попадать в рыночные условия, и тут будет всегда находиться коррупционная составляющая, которой можно играть в своих интересах.

А можно просто реализовывать землю на аукционах, и это даст и прозрачность (торги и ставки ты можешь увидеть в онлайне), и максимальную цену. Все что нужно – это изменить земельный кодекс, чтобы он позволял проведение электронных аукционов по разным системам.

Потому отмена моратория на продажу земли, изменение земельного кодекса и допиливание закона об обороте земли – это реальная задача, которая может быть выполнена до конца года, если по итогу реализацию земучастков пропишут путем аукциона. И это реально даст возможность привлекать инвестиции и прибавку денег в бюджет. Ну а еще даст возможность продажи земли по рыночной цене селянам, которые сейчас могут только за три копейки отдать её в пользование агрохолдингам.

Потому будем посмотреть за этой инициативой.
И будем покритиковать, если рассказы об отмене моратория останутся сотрясением воздуха, как вышло с НнВК.