П’ять міфів і дві сліпі плями ринку землі

Всім привіт. Це Микита Соловйов і це лонгрід про те, на якій неймовірно мутній нісенітниці в головах українців засновані протести проти ринку землі.

Практично всі обговорення ринку землі у нас ведуться в магічному просторі. Засуджуються різноманітні міфи, а багато ключових сторін взагалі випадають з розгляду. Розберемо найпоширеніші міфи та розглянемо кілька сліпих плям, що традиційно випадають з розгляду.

Міф 1

«Зараз землю продавати не можна, а ось як тільки дозволять…»

Класичний приклад магічної свідомості та віри в силу заборони. Якщо ви поговорите практично з будь-яким мешканцем сільської місцевості, з будь-якою людиною, пов’язаною з агробізнесом, то вам пояснять, що земля і зараз продається і купується досить активно. Є кілька схем, що дозволяють і зараз купувати або «майже купувати» землю цілком безпечним юридично шляхом. Починаючи від банального договору оренди на 50 років і закінчуючи схемами покупки через корпоративні права. Але ринок цей закритий і вкрай корупційний. І покупцями на ньому виступають тільки ті, хто має необхідний адміністративний ресурс. А ціна, за якою в результаті земля викуповується у власника, набагато нижче ціни, яка буде на відкритому ринку. Так що основними бенефіціарами теперішнього положення є чиновники та ті бізнесмени, яким зручні якраз подібні корупційні ігри. Так що зняття мораторію і поява прозорих правил купівлі-продажу землі не створить ринок, а зробить його цивілізованим.
Це стандартна ситуація, яка існує не лише на ринку землі. Якщо якийсь ринок намагаються законодавчо заборонити, то він не зникає, а йде в тінь. У результаті на ньому завжди головним виявляється чиновник, і працює з ним в тісній зв’язці якраз недобросовісний бізнес.

Міф 2

«Варто відкрити ринок, як у власників почнуть віджимати землю».

Тут відразу дві відповіді.
Почнемо з того, що і зараз більшість власників землі фактично не в змозі ані розпоряджатися нею, ані нормально використовувати самостійно. Якщо у вас земельна ділянка площею два гектари в середині поля, то здати її в оренду ви зможете тільки тому ж орендарю, що обробляє все поле. І не зможете, навіть якщо у вас є техніка і бажання, використовувати цю ділянку самостійно. Скандали з переписуванням власності на землю відбуваються постійно. І заборона на продаж нітрохи цьому не заважає.
Крім того, земля далеко не найпростіший актив для продажу. Навіть при прозорому і відкритому ринку. Скажімо, на квартиру знайти покупця значно простіше. Переважна більшість житлової нерухомості вже дуже давно в приватній власності. Точнісінько так само і земля іншого цільового призначення давно вже є приватною. Але якось до масового і тотального відбору квартир і земельних ділянок це не привело. Чому ж тоді має привести до подібного з сільгоспземлями? Відповіді немає.

Міф 3

«Ось варто тільки-но дозволити купувати іноземцям, і всі наші землі вони викуплять, і буде це вже не українська земля».

Мабуть, найстійкіший міф. Скажіть, а іноземці цю землю в мішках відвезуть до себе в країни, як у відомій казці про німців, які ешелонами вивозили наші чорноземи? Всі прекрасно розуміють, що ні. Не кажучи про те, що в принципі не йдеться про продаж землі безпосередньо іноземцям. Іноземні компанії та приватні особи можуть купувати землю тільки через створену в Україні юридичну особу. Яка живе і працює за українським законодавством, сплачує тут податки.
Земля в будь-якому випадку буде там, де і завжди. Вона буде оброблятися в Україні, створювати тут робочі місця і давати внесок у ВВП і попит. Тільки ось власником буде не умовний Косюк, а умовна Монсанта. У нас серед півтора десятка великих металургійних підприємств у власності іноземців тільки АрселорМіттал. І що? Він від цього працює гірше, чи щось кудись вивезли?
Це найчастіша тема для маніпуляцій. Земля не перестає бути українською, якщо належить юридичній особі з іноземним засновником. Вона нікуди не дівається ні фізично, ні юридично, ні економічно. Українці її обробляють. В Україні з неї платяться податки. В Україні вирощується продукція.

Міф 4

У якомусь сенсі продовження третього.
«Ми так втратимо всі наші унікальні землі, тому що іноземці не будуть про них піклуватися!»

Це не просто міф, це пряме перевертання ситуації догори дриґом. Це зараз орендарю немає ніякого сенсу вкладати в якість землі. Тому що це не його земля, тому що йому невигідно піклуватись про її якість. Він не власник, а тимчасовий управитель. А власник в більшості випадків не має фізично ні можливості контролювати, ні серйозно впливати на дії орендаря. Тому що він менший і слабший. У жодній з країн, в яких іноземці володіють землею, вони не ставляться до земель гірше, ніж місцеві власники. У Латинській Америці в середньому землі в іноземній власності показують кращу динаміку.
Контроль правильної сівозміни, адекватне використання добрив, зрошення і т.д. землекористувач проводить не з патріотичних почуттів, а з міркувань власної вигоди. І якраз власнику завжди вигідно дбайливо використовувати землю. А орендарю найчастіше байдуже, що буде з землею через десять років. Не кажучи про те, що той, хто виклав за землю чималі гроші при покупці, швидше за все має кошти й для дбайливого використання землі.

Міф 5

«Ось зараз введуть ринок землі й всі державні землі підуть невідомо кому, як в 90-і пішли всі заводи».

Всі адекватні проєкти відкриття ринку землі містять пряму заборону на її продаж в перші кілька років. Тому що спочатку ринок повинен сформувати ціну. А потім можна буде продавати державний орний клин. У 90-ті приватизація і була такою «мутною», що вона проводилася не через чесні аукціони за принципом «хто більше заплатить», а через абсолютно непрозорі правила ваучерної приватизації. І чим більше обмежень ми будемо встановлювати, тим менш прозорою вона буде і зараз. І тим менше коштів виручить держава від продажу, коли почне продавати.

Тепер про сліпі плями. На відміну від наведених вище та численних інших міфів, про багато аспектів ринку землі у нас не згадують взагалі. Хоча вони якраз є, на наш погляд, досить істотними та обов’язково повинні враховуватись при напрацюванні рішення.

Сліпа пляма 1

Під час обговорення права купівлі-продажу регулярно випадає з поля зору найбільша група безпосередньо зацікавлених в питанні осіб. Обговорюються інтереси фермерів, великих агрохолдингів, бюджету і кого завгодно. Не обговорюються лишень інтереси власників. Сьогодні в Україні майже сім мільйонів осіб володіють сільгоспземлями. Самостійно обробляє свою землю мізерний відсоток з них. І зараз вони не мають можливості нормально розпоряджатися своєю власністю. Майже мільйон власників уже померло, так і не отримавши можливості продати землю і витратити гроші на свій розсуд.

При цьому реальної можливості вибору орендаря ці люди теж позбавлені. У результаті паї здаються в оренду за копійки. Тому що «а куди ти подінешся!» І в результаті абсолютно нормальним явищем є орендна плата у вигляді кількох мішків пшениці за гектар.

Якщо ми обговорюємо умови роботи ринку, то в першу чергу інтереси цих людей повинні бути предметом розмови. А вони зараз по факту не мають можливості використовувати свою власність і розпоряджатися нею. І або здають її в оренду за копійки, або продають через корупційні схеми за кратно заниженою ціною.

Сліпа пляма 2

Технології. У нас якість ґрунтів, хоч і помітно впала за останні роки, все одно залишається однією з найвищих у світі. Кліматичні умови для вирощування більшості сільськогосподарських культур цілком вдалі. Проте реальна врожайність з гектара землі дуже низька, одна з найнижчих у світі. З чим це пов’язано? Природно, з неефективним землекористуванням. А причин такої низької ефективності дві. Основна — це відсутність економічних стимулів вкладати гроші в землю. Тому що за рік чи два такі вкладення не окупаються. Вкладати гроші є сенс у свою власність. Рідко хто робить дорогий ремонт в орендованій квартирі, і мало хто готовий вкладати серйозні гроші в землю, яка тобі не належить.

Друга причина — це відсутність знань і засобів у тих, хто сьогодні обробляє землю. Тому що найчастіше діяльність на ній веде не той, хто має більше засобів і навичок. А той, хто краще зміг домовитися через місцевих чиновників і зібрати договори оренди. Якщо ж інвестори зайдуть своїми грошима, то вони матимуть мотивацію та ресурси на розвиток. А якщо зайдуть великі світові сільгоспвиробники, то вони матимуть ще й передові технології, і за умовчання значні фінансові ресурси. Але саме з ними так не хочуть ні в якому разі конкурувати наші агробарони. Яких цілком влаштовує відсутність конкуренції, і які через це можуть дозволити собі низьку ефективність і технологічну відсталість.

Коротке резюме

Спробуймо вийти з площини міфу в площину реальності. І виходячи з реальних факторів, оцінювати перспективи ринку землі. Земля — це в першу чергу не містична сутність, а кінцевий економічний ресурс. Дорогий ресурс. Який при його адекватному використанні може дати гігантський стрибок в економічному розвитку країни. У сучасному світі лише кілька країн не мають нормального ринку землі. Причому це сусідство вам не сподобається. І чим більш ринок землі відкритий і ліберальний, тим більший внесок в економіку дає сільське господарство та пов’язані індустрії. А чим більше ринок закритий, тим більшою мірою сільське господарство живе на дотації з бюджету, замість наповнення його податками.

Початковий законопроєкт Кабміну №2178 не ідеальний, але цілком прийнятний і повинен бути прийнятий за основу. А ось активні спроби останнім часом його максимально порізати, як і більшість альтернативних законопроєктів, викликають дуже велике занепокоєння. І чим більше обмежень ми дамо всунути в цей проєкт, тим меншим буде економічний ефект від відкриття ринку землі. І тим більше цей ринок в результаті буде нагадувати ваучерну приватизацію 90-х.